由於從長期看，我們都會死去，因此在短期不妨樂觀一些。
我並不懷疑，中國樓市的去庫存煎熬，很快就會轉換為除少數熱點城市之外，
大部分城市不惜以房為誘餌，試圖留住財富，留住人口的激烈競爭。
作者：鍾偉，北京師範大學金融研究中心
近期中國一線城市房價持續上升，引來一片爭議，有的說是最後的泡沫與瘋狂，有的說是買房投資正當時……紛紛擾擾，莫衷一是。
讓我們從三個小故事來看當下圍繞樓市的爭論和隱喻。
故事之一。
有金融人士說，我剛才觀察了一隻股票，叫上海機場，股價在28元左右，流通股約10億股，也就是說，拿出大約280億元，就能成為上海機場這家上市公司的大股東。
我回家看了一下自己所在的小區，大約有2000多套每套千萬元的所謂豪宅。我驚訝地發現，這個小區的市值，居然抵得上一個擁有浦東和虹橋兩大機場的上海機場集團。
簡單的比較是，我這個占地不足1平方公里的小區，居然和占地了得，有龐大建築群和設備的機場市值相等！上海機場每股凈資產為10元，凈資產收益率為9%，每年有約10億的利潤。我這個小區每套房屋月租也就2萬元，全部房屋的租金怎麼也到不了哪怕5個億！
一個優秀的機場集團，估值居然不如這個城市中的一個居民小區。
究竟是股票太便宜還是房價太貴？
從這種相對專業的思維模式看，許多人可能低估了中國產業地產的政府補貼，同時高估了商業地產的租金回報。
一是中國在過去十多年的土地出讓中，始終是以商品房的土地出讓收益，去彌補工業和開發園區的超低地價。對土地用途的限制往往使得土地估值差異性很大。
因此就商業機會而言，收購一些一線城市陷入困境的工業地產地塊，等待土地變性機會，也許是可賭之局。
二是上海機場集團當然是國有企業，A股動盪不已，既有外部金融動盪的壓力，也有內部改革步履艱難的約束。一些國企估值不佳既折射出投資者對改革前景和股市趨勢的情緒，可能也提醒了悲觀情緒籠罩下的投資機會。
三是對商品房租金收益率的普遍高估。
有可靠的實證研究顯示，全球主要城市的住宅租金凈收益率僅在約2%，低於產業資本的收益率，更低於金融資本的收益率。作為上述各種糾結和衝突的折衷選擇，現實生活中，機場集團往往會將候機樓建設得十分龐大，以使候機樓更類似一個商業地產項目，而不僅是停機候機功能本身，機場集團往往也會對空港酒店，物流，會展，配套住宅等具有強大熱情。
故事之二。
房價上漲並不僅僅是中國一線城市的事情，北美樓市也瘋狂。
北美主要城市的住宅成交活躍，房屋從掛牌到完成銷售通常不會超過一周。可見搶房之凶。
溫哥華一位官員這樣回復因房價飛漲而抱怨更加買不起房的溫哥華居民說，我作為官員，年薪大約10.8萬加幣，也買不起溫哥華市區的房子，因此只好搬到遠郊。可是市政府不能將流入溫哥華的財富驅逐出去，更無權限制誰可以買房誰又不可以買，畢竟財富流動和人口遷徙是合法自由的。諸位市民抱怨買不起房很正常，因為2015年溫哥華市民的中位數收入不足8萬加幣。作為政府官員，我無力讓諸位市民很快地提高收入水平，高收入是家庭，教育，天賦，勤奮，機遇等多重因素造成的啊。各位市民，上帝從來也沒有賦予我們應該有資格在特定城市居民的權利。
從這種坦率的官員應答中，我們可以看出，房價仍然是決定財富流動和人口遷徙的殘酷門檻，但政府仍需要完善提供更人性化門檻的能力。一個國際化大城市的擴張極限，就在於其生活成本之高，已迫使大部分野心勃勃，能力超群的年輕人都望而生畏時，大城市漫無邊際的擴張才會逐步收斂。一線城市的房價僅具有榜樣作用，並不具有普遍意義。
人們很難觀察到全球主要城市中任何一個有活力有前途的城市，其房價是便宜的。人們也很少能觀察到當地政府通過有所作為，顯著改善了大城市中低居民的居住條件。
能否在一個大都市生活下去，確實不應該是上帝或政府賦予的特權。
政府想努力的，總是試圖留住財富，留住人才，留住創新活力，這才留住了一個城市的未來。
故事之三。
圍繞房價和股價，還存在另一個廣泛流傳的段子，即甲賣掉房子準備籌資投入股市，而乙則是傷痕累累地從股市退出，籌錢來買甲的房子。兩人成交並相互了解對方的意圖之後，都在表面上祝賀對方投資成功，卻又在心中暗暗罵對方愚蠢。
從這個故事中，我們看到了當下資產配置的巨大困惑。
如果我們總是認為全球經濟將陷入二次衰退，同時還面臨更大通脹壓力；如果我們總是悲觀預測經濟硬著陸的可能性，那麼我們的資產配置行為就會產生巨大混亂。
至少目前的中國股市比泡沫時期更具有投資價值；同時，中國樓市也並沒有到山窮水盡的地步。
相信在未來五年中國樓市去庫存的進程中，地方政府會努力留住財富，留住有野心有能力的年輕人，也許一些地方政府會考慮半買半送的方式，去吸引優秀的大學生，農民工精英，或者小城鎮的殷實之家長久地住下來，專注創業和工作。
附——樓市價格飛漲：這是有錢人的金融遊戲
作者：范棣，北京大學網際網路金融智庫理事長、亞聯資本創始合伙人
當經濟發展事實上已經陷入房地產泡沫陷阱的時候，中國的經濟學界和政府對其危害依然沒有足夠清醒的認知，大樓已經傾斜，人們依舊在傾斜的樓體上添磚加瓦，試圖將大樓蓋的更高。
十年後、二十年後、三十年後，人們回顧這段歷史，也許後人會問：為什麼我們會把已經傾斜的大樓越蓋越高？難道僅僅是因為集體愚蠢嗎？
中國經濟的冰火兩重天：實體經濟冰冷、房地產價格火熱
2016年開局經濟有諸多不順，從經濟增長下滑到人民幣匯率波動，唯有一線城市的房地產價格表現搶眼。這兩個月來，一線城市的房地產價格可以用飛漲來形容。實體經濟依然不景氣，製造業仍舊在下滑，老百姓的人均收入未見大幅改善，憑什麼房地產價格就一路高歌？
事實上，房地產泡沫再次吹起是在去年。2015年實體經濟非常不景氣，一方面，出現了部分工廠倒閉和大幅度裁員等現象，普通居民的收入增加也十分有限，另一方面，房價上漲幅度卻呈現與實體經濟背道而馳的現象。房地產價格在上漲，全國商品房庫存也在創新高，達到了133億平方米。
以蘇州市為例，蘇州2015年房價的平均漲幅超過了20%以上，蘇州工業園區等優勢地段漲幅甚至超過50%，前兩年在喊擠泡沫金和去庫存，過去好不容易稍微穩定了一點的房價，在2015年一年時間就全部補漲回去。
天量信貸吹大了房價的「泡泡」
央行公布的2016年1月金融數據顯示，當月新增人民幣貸款2.51萬億元，創下單月紀錄新高；M2增速上升到14%，創18個月新高。根據信貸結構分析，個人住房按揭貸款、保障房開發貸、土地一級開發貸、政府平台貸款、交通運輸業及批發零售業，是新增貸款的主要投向。其中，前三者均和房地產直接相關。
根據歷史經驗結合統計數據，我們有理由認為，今年前兩個月的新增信貸資金中，大部分的資金流入進了房地產行業。
當然，房地產價格又開始新一輪的大泡沫，這不僅僅是今年信貸政策寬鬆的結果，在這背後有更深層次的原因。其實，自2014年年末以來，央行共6次降息，使得購房和開發貸款成本不斷降低。此外，在「去庫存」供給側改革的引導下，監管層在2015年出台「3•30新政」和「9•30新政」，今年年初又發文降低非限購城市的首付比例，首付比例和貸款利率等降至2009年之前的最低水平。這不僅刺激了市場成交，也進而促使房地產按揭貸款和開發貸款的大量發放。
誰在買房子？在一線城市和二線核心城市的房地產價格炒作中，誰是背後的買家或者投資者？是被城鎮化的農民嗎？是進城打工的幾億農民工嗎？是城市的廣大藍領階層嗎？是城市的中低白領階層嗎？儘管我們不能將上述這些階層完全排除在一線城市的房地產購買人群中，但理性分析，他們顯然不是中國熱點城市的房產購買者。
答案是：中國的有錢階層在買房子。很大程度上說，他們買房子不是為了解決居住問題，而是為了投資，為了財富增值。換一句話說，這一輪中國房地產價格飛漲不是因為老百姓的剛性需求，而是因為有錢人的投機需求。
有一個投資房地產、買了幾十處房子的商人這樣說，一線城市的房地產價格為什麼暴漲？因為有錢的老闆們把公司和工廠關了，把套現的錢投到了樓市里， 理由很簡單，做實業累死累活，要冒更大的風險，承擔更多的責任，而賺到的利潤遠不如一線房產的漲幅。為什麼不炒房地產？資本總是往利潤更高風險更小的地方流動的，不是嗎？
有錢人的金融遊戲按任志強的說法，現在的房地產市場的制度設計，就是給有錢人蓋房子，讓有錢人買房子。
現行的房地產市場表面上看，似乎是想通過房產的商品化，來形成一個市場，滿足人們住房的需求，但實際上，這個市場在資本的操縱下，卻成了一個金融投機的市場，變成有錢人的遊戲，並沒有解決百姓的住房需求。這個制度不僅給富人建房子，而且還讓富人賣房子掙錢。富人買房子實際上不是用來住的，而是用於囤積待售套利的。
在這個投資和投機需求為主的市場上，住房的剛需不起作用，不管房子是為了自住，還是為了投機倒賣，只要能把房子賣出去，政府就可以獲得土地出讓收入，銀行就獲得了利息收入，房地產商就可以獲得了利潤。但是，這個市場的繁榮必須建立在信貸基礎上，只要銀行可以源源不斷向這個市場提供資金，富人就可以藉助銀行的支持，玩起小資本套大資本，玩「加槓桿」的資本遊戲。所以，本質上，中國的房地產市場是某種程度上的金融遊戲，當然，這只能是有錢人的金融遊戲。
房價上漲能去庫存嗎？我國房地產市場存在明顯的區域分化特徵，就是一線城市和二線核心城市的價格與其他地區的房地產價格兩極分化。這決定了信貸資金將主要流向一線城市和核心二線城市，而不會流到三四線城市。所以，一、二線城市的房價泡沫可能會繼續吹漲，而三四線城市的房地產庫存很難得到有效去化。
在去庫存的問題上，中央經濟工作會議提出「鼓勵開發商適當降房價」。於是，人民日報跟著喊話，買房「這麼大一筆資產投資，開發商沒點兒讓利的誠意，誰會掏真金白銀救你呢？」政府想讓開發商割點肉，達到去庫存的目的。然而，因為市場區域分化的特點，在降房價割肉這個問題上，一二線城市根本沒必要，漲價也能賣出去，何必降價？而在三四線城市，降價壓根沒空間，但凡不虧，只要有人接盤，三四線城市的開發商決不會把死房子壓在手上。
至於說推動農民進城買房，這種想法一廂情願。中國農民本身在農村有房的人口比例很高，把他們趕入城市買房等於讓他們放棄了農村的住房，為地產商解圍，造成農村住房資源浪費。況且，農民階層的購買力微弱，不足以支撐這種被投機需求抬高的房價，讓農民當接盤俠很不現實，也不公道。
高房價將進一步困死中國的製造業和現代商業
現階段我國城鎮的房價如同糧食價格一樣，屬於基礎性商品的價格。房價的變化直接影響到一系列商品和服務業的價格。
房價上升首先會導致勞動力成本上升。在房價和房租大幅度上升的情況下，企業不得不提高員工的工資。即便勞動市場上供大於求，如果工資不足以讓工人應付城市的生活，企業也一樣會陷入招工難的困境。過去十年，這個情況普遍發生在我國的沿海產業帶，現在開始向全國蔓延。製造成本的上升使我國產業升級無法取得進展，弱化了勞動密集型產業的比較優勢，加劇了就業壓力。
另外，房價過高也會提高商業經營的成本，這表現在，一方面是零售商業的場租費用上升，另一方面是消費的有效需求不足，生意清淡，使商業零售業和服務業的經營陷入困境。這些年不僅一二線城市的商業場租費用過高，導致了直接生產成本低而市場銷售價格高的矛盾，而且在三四線城市和鄉鎮，場租費也過高，使大量小本經營的生意難以維持。總體上看，長期的高房價必然會阻礙商業服務業的健康發展，減少城鎮的就業機會，也減少政府的稅源。
高房價將堵死中國城鎮化的通道
一般認為，是戶籍制度阻礙了城鎮化發展，其實，這其中更主要的原因是農民難以承受轉化為市民的經濟成本。
目前農民工的月平均工資約2000元左右，在務工城市的生活費用平均占月收入的50％，扣除春節期間的返鄉路費，他們全年凈收入也只有1萬元左右，這還要負擔在農村老家的妻兒老小。就算他們在原籍的縣城買一套每平方米價格在3000元、面積為80平方米的商品房，也至少需要20年以上的積蓄。這是農民進城務工後難以融入城市，不得不繼續保留農村宅基地和住房的主要原因。也是因為這個原因，使得農村的宅基地難以集約利用和承包土地的流轉，進一步加劇了城市建設用地的短缺。
房貸看似放水，其實是抽血
王健林有一個估計，認為中國房地產業的產值占GDP約15%到20%之間，所以，房地產業是我國不折不扣的支柱行業。既然是支柱行業，政策支持是必須的，也不存在著打壓的問題。這個觀點並非王健林等房地產商的個別理論，事實上，也是政府的觀點。所以，每當房地產價格開始下滑，房地產開始不太景氣時，政府總會讓銀行系統放水。
問題是：一個國家的資本總是有限的，而且歸根結底，這個資本主要來源於老百姓的存款。在有限的水量條件上，信貸給房地產開口放水，必然就會減少給其它同樣需要喝水的企業的貸款。對於房地產商來說，放水是一場狂歡，是一場消費的綁架，但對於實體經濟來說，事實上就等於是某種抽血。
對於中低收入階層來說，高房價更是對其家庭的消費的「抽血」。高房價下的抵押貸款可能會透支普通家庭30年的消費能力。
去庫存不能飲鴆止渴
用貨幣量化的方式，引導信貸資金進入房市，造成房地產新一輪泡沫，這種去庫存本質上是幫助富人掠奪窮人。
在窮人需要消費時候，在窮人希望房價降低的時候，你借錢給富人買房子、炒房子、發大財；在實體中小企業需要資金周轉、維持經營的時候，你借錢給房地產商，讓中小企業面對更高的經營成本。也許，短期房地產交易活躍貌似去了部分庫存，但是這個去庫存與大部分人改善經濟無關。
政策必須要從根本上改變思路。
第一，國企房地產公司必須站到百姓利益一邊，不需要限價，國營房地產公司只需要低價銷售，政府低價向國營房地產商供應土地，用低價的供應側改革來抑制房地產市場的炒作；
第二，把短期去庫存變成長期慢消化的策略，在金融政策上，根據家庭收入水平的差異，採用延長房屋貸款期限方式，把目前十五年和二十年貸款變成三十五年到四十年貸款期限，降低每月供款數額，幫助中低收入階層置業；
第三，政府可以通過發行長期公債來用於平抑房價市場，這不但有益房屋市場的長期平衡發展，而且還能起到某種養老金保值的作用。
所以，這種遊戲還是讓資本繼續玩吧，咱們普通市民就沒有必要參合這種擊鼓傳花的遊戲了，指不定誰就是那最後一個接盤俠！
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文章來源：投資中國
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