投資房產穩賺不賠？

在我們談論投資工具時，腦海想到的主要有定期存款、股票、債券、產業、黃金等等，在這些投資工具中，資本最大的要算產業，近年來開始普及的產業投資信託，則歸入證券投資工具。

產業投資涉及的產業好幾種類型，例如住宅產業，分別有排屋、公寓、洋房等等，至於商業產業則包括店屋、辦公樓單位，其他比較不普遍的投資產業主要是工業產業的工廠、度假村公寓單位、購物商場的零售單位。

為何說投資產業需要較大筆的本金，數十年前的產業價格不說，近年來，如果要投資房產單位，特別是在巴生河流域一帶，至少要有20萬令吉，而且選擇也不多，基本是沒有電梯的5層中價公寓。
至於說比較有吸引力的共管公寓，起碼也要30萬令吉或超出這個價位，若有能力購買50萬令吉的單位，多數是坐落在比較理想的地點。
有些人喜歡投資房產，最大的原因是房產價格少有下跌，風險低、投資回酬率不錯，只是要套現需要較長的時間，最快也要幾個月到半年的時間，不像股票、債券所需的時間比較短。

獨資合資集資投資房產，可以是獨資、也可以合資或集資進行，投資商業產業如店屋或辦公樓，比較多合資的例子，畢竟商業產業投資本金比較龐大，尤其是一些幾層樓的店屋，卻不能分層售賣，而是必須一次過購買，雖然這種情況不多，但卻是存在的。

無論如何，樓下店面再加上2樓、3樓或4樓，屬於一個買家，業主在使用有關商業產業時，可以比較彈性處理。但是若準備售賣時，在物色適當買家時，可能需要比較長一些時間。

當個人財力允許時，在進行產業投資可能比較簡單，合資股東在投資產業時，若出現意見不一致的情況，協商過程順利還好，如果出現相反情況，問題就是比較複雜了。

以上所說的是比較屬於個人的產業投資，假如是企業或機構涉及投資產業，形式和類型會比較多元化，為了出租而購買住宅或辦公樓，是相當普遍的產業投資類型；將資金委托給信托投資公司用以購買、或開發房產也是房產投資。

另外，企業建造工廠、購買店屋公寓，做為工人的住宿、學校建設宿舍做為學生的住宿，從宿舍收費中取得穩健收入，這些都屬於房產投資。

興建前須獲政府許可在房產的發展過程中，首先要取得政府和規劃單位的許可，這些涉及到資金運作，水、電、道路等設施的各項配套條件，是一個相當繁雜，可是又十分重要的工作。在房產整個發展過程中，與投資決策、土地使用權的獲得，稱為開發前工作期。

上述前期工作完成之後，才可進入實質性的建設與發展階段，以後的工作為根據規劃及開發要求進行設計，然後尋找建築商進行營造。

在整個營造過程中，投資者必須進行必要的監督或委托管理公司進行建設監督，由於開發所需要的資金相當龐大，因此在大多數的情況下，投資者仍須向金融機構融資以取得資金。

此時，融資活動又成為一項重要工作，如何取得與選擇有利的融資機會與融資條件，以保證建設發展進度及按時竣工完成，成為此時融資活動的主要目標。

另外，在房產的銷售與經營階段，主要的工作包括必須有完善的營銷規劃，確定目標市場的購買者，擬定適當的營銷策略及營銷組織，以期銷售過程保持順利。

當我們介於實際的銷售活動，過程包括根據市場狀況，採取各種促銷策略爭取買家，並完成簽約、收取訂金、過戶登記等具體手續。

投資決策精明
融資定勝負

話說回來，投資產業也不是穩賺不賠，如果投資失誤會給投資者造成嚴重後果，所以在制定投資決策對房產投資也很重要。

發展計劃4大階段房產投資過程實際上就是房產項目發展的過程，房產投資周期長、環節多，是一個相當複雜的過程。概括而言，房產投資過程大體可分為投資分析、土地開發權、房產發展與興建及房產銷售經營這4個大的階段。

在投資分析方面，分為市場分析、財務分析及可行性分析、房產經濟活動，是一項大量資金運轉的過程，一旦做出投資決定，資金的投入就是一個難以逆轉的持續過程，投資決策準確，是確保整個開發項目成功的關鍵。

反之，投資決策失誤，就會導致重大損失。因此，慎重地進行決策，是房產開發經營的必要前提，要保證投資決策成功，就必須在市場分析、財務分析的基礎上，認真做好可行性分析研究。

須具備土地開發權發展商還未展開產業發展計劃之前，必須先具備土地開發權，這一過程包括土地使用權或產權的取得，以及議價的程序。在計劃時期確定投資計劃可行後，土地使用權以何種形式取得，是大型產業投資者接下來考慮的要點，例如完全買斷、還是合作開發，或是部份使用權，或長期租賃等等。

由於房產為良好的擔保品，而且在取得付出的代價相當高昂，因此大多數的投資者皆運用財務杠桿以取得房產的產權，也就是向金融機構融資以取得資金；不同的金融單位，其信用成本與融資條件也有所不同，因此在進行融資活動時，要詳細評估投資計劃與各種融資機會，以選擇最有利的融資方式。（星洲日報／投資致富‧產業話題‧文：鄭碧娥）