僅半年時間，香港同一地段、同一用途的土地價格居然暴跌近七成。
香港地價跌到不足內地二線城市一半，收入房貸比70%已成魔咒！
來源：價值線（value-line）
春節後，香港地政總署公布了最新一幅位於新界大埔市地段的一則住宅用地以不足兩萬港幣的樓板價成交，摺合人民幣不足1.7萬元/平方米，以異乎尋常的低成交價震驚了業界。
這一價格較去年9月大幅下挫逾68%，且遠低於北京上海的地價，甚至還不足南京近期土地成交樓板價的一半。春節前，南京河西的一塊土地以超過4.2萬元/平米的樓板價成交，香港新界樓板價還不到南京河西的4成。
地價暴跌的同時，香港房價也接連跳水，去年第四季度，香港房價下跌7.5%。分析機構紛紛預測，這不過是香港新一輪樓市泡沫破滅的起點。據彭博，標普今日發布報告稱，2016年香港房地產行業形勢將更加嚴峻，房價預計將較2015年下滑10%-15%。香港地產業瀕臨崩盤危機。
而對於大量香港樓市高位接盤的買家來說，2016年的春節將成為痛苦的開始。
罕見的連續流拍
影響樓市的因素包括供應增加、利率上行、香港及內地經濟增速放緩。過去三個月中，香港樓市還罕見的接連出現兩起流標事件。
2015年11月4日及今年1月25日，香港特區政府兩幅土地拍賣皆因「投標報價未達港府預期底價」，以流標告終。
下圖為香港近期土地拍賣情況：
無論是去年11月流標的青衣地皮還是1月流標的元朗凹頭地皮，大中小型開發商的出價變得較為保守，顯示開發商對香港樓市後市的看法更趨謹慎，香港樓市寒意漸濃。
李嘉誠旗下地產公司市值損失1400多億
土地流拍的同時，香港的房價也在加速下跌。
據中原地產統計，1月份香港所有物業成交約3500宗，這是自1991年1月以來的最低數。去年四季度以來，數位地產大亨對香港經濟前景擔憂，半山豪宅折讓掛盤、大宗工商物業低價「拋售」頻頻發生。另外，2003年以來連續飆漲12年、漲幅達到3.7倍的房價似乎也要掉頭向下了，私人住宅價格指數在2015年9月份達到頂點後，四季度下跌了8%。
在樓價下跌的同時，香港股市和匯市同時受挫。開年以來短短15個交易日，恆指累計下跌3500多點，創兩年來新低；港幣對美元也突然轉弱，一度逼近7.75-7.85的法定港匯波動區間上限，港元也跌至2007年以來的新低。樓價下跌、「股匯雙殺」，市場傳言沽空資產的資金在撤逃，引發對金融危機與資產貶值的擔憂，甚至有人將當下情形與1997年投機分子做空港匯、恆指比擬。
李嘉誠旗下的長實地產在2015年6月完成世紀重組後，股價暴跌。從最高時的77.2港幣跌至最低的38.2港幣，腰斬有餘。總市值跌去1400多億。
不過，在2015年9月之前，李嘉誠已經將大部分資產香港資產撤移至歐洲。公開資料顯示，2015年間，隨著長江基建集團通過換股方式與電能實業合併，李嘉誠旗下的長和，長地，長建等十家上市公司的註冊地全部遷出了香港。隨後，香港樓市便在2015年的四季度迎來「寒冬」。
主營商業地產的恆隆地產則從2015年高點26.2跌至本月最低的13元，最大跌幅超過50%。最近半年多，香港主要的地產商：新鴻基、恆基地產、新世界發展、九龍倉等，均大幅下挫。
房地產魔咒再吞中產財富
香港已連續六年成為全球樓價最難負擔的城市。《證券時報》援引美國物業顧問機構 Demographia公布最新的調查結果顯示，截至2015年第三季度，香港家庭收入的中位數是 29.3萬港元，樓價中位數是556.1萬港元，香港樓價是家庭收入中位數的19倍，即香港中等收入家庭不吃不喝也要19年才買得了樓，創下此項調查12年來的紀錄新高，香港由此成為參與調查的全球87個主要城市中樓價收入比最高城市。
據調查清樣了解，香港的房價於1997年出現第一個峰值，亞洲金融危機爆發後房價崩盤，拐點出現後一直下跌至2003年，SARS之後香港房價達到的最低點僅為1997年時的三分之一左右，此後一路連續上漲了13年，雖經歷了2008年，2011年兩次金融危機，以及2012年起，港府推出的多項冷卻樓市政策，包括向在港購房的非本地居民及公司額外徵收15%印花稅、提高物業轉賣時額外繳交的印花稅5%並把適用期從兩年延長至三年等，都未能遏制房價繼續攀升，到2015年下半年時香港的房價已是2003年最低點的5倍。
事實上，香港並不缺少土地，但大部分土地卻不被允許利用。香港可以推向市場的土地大都掌握在港府手中，但香港政府歷年來對土地供應量嚴格控制，人為推高了香港地價和房價。
一手把持土地，推高地價房價；一面又假惺惺的替市民蓋樓，難怪近年來香港市民對港府的不滿與日俱增。
而此次香港房價的下跌原因與97年樓市崩盤主因有著類似之處，香港的房地產為什麼會在1997年崩盤？其實索羅斯狙擊香港只是表面上觸發危機的最後一根稻草，實際上主要原因是當時香港的供樓負擔比太高了，在1994年、1995年的時候香港供樓負擔比是是90%，1995年跌到70%後又回升，在97金融海嘯之前最高達到110%，民眾把收入的90%、70%、110%，都拿去還房貸了，甚至都透支了，還怎麼消費？大量負資產其實就是樓市崩盤的前兆，老百姓沒有錢消費的結果，就是香港經濟的猛然下滑，這種狀況持續下來，樓市怎麼可能不崩盤？
在通常認識里，房貸負擔達到70%就是危險的臨界線，因為收入中只剩下30%可以消費引發消費能力大幅下降的後果就是經濟萎縮，產品賣不出去，庫存增加了，裁員、倒閉惡性循環下一個蕭條周期就開始了，所以70%已成魔咒。
1997年金融風暴後，恆指和香港房價一直到2003年4月和8月才觸底，如果以此參照，目前香港房價下跌，以及半山腰以上貸款在香港買樓的買家們的焦灼或許剛剛開始，未來幾年，不知又要有多少人的青春將消失在香港房價的下跌路上。
如果說香港樓價下行壓力很大的話，那麼大陸的房價下行空間將更大。歷史總會驚人相似：1990年東京的地價超過了全美國，25年過去了，東京的房價目前仍只有1990年的一半。對比東京過去，誰敢說北上廣深的房價會一直堅挺？北上廣深挺不住，南京這樣的二線城市還會挺得住嗎？南京的地價超過香港的一倍，即是天大的笑話，也是個大警示！
資料來源：證券時報、騰訊財經、麵包財經（ID:mbcaijing）、調查清樣（ID：diaochaqingyang）等
暴跌70%，剛剛一個地方宣告房地產崩盤
作者：黃生
來源：黃生看金融
今天香港公布的一則消息，讓所有人吃了一驚，就是一塊地拍賣價格暴跌70%，不管是什麼因素，如此大幅度的下跌，加上之前又出現幾期流拍的案例，讓人不得不相信，香港房地產的寒冬已經來了。
香港房地產的價格已經自去年高位以來下跌了約10%，隨著經濟的持續低迷，資金的外流等情況，預計香港房地產已經進入了下行通道，下跌30%屬於正常範圍，下跌50%就應當是崩盤了，可以說，這很有可能：
1、這是香港維持聯繫匯率必然付出的代價。香港為了維持聯繫匯率，必然跟隨美聯儲加息，美元走強，港幣必然走強。加息必然帶來對資產價格的傷害，而在如此疲弱的經濟環境下，加息意味著對經濟的雙重打擊。除非香港放棄聯繫匯率，這也是一些國際空頭做空香港的原因，認為香港很難維持聯繫匯率。
2、香港樓市繁榮，得益於內地購房者。但是隨著香港社會環境的相對惡化，對內地的吸引力下降，內地的支持力量在大幅度下降。
3、最重要的是，由於資本管制越來越嚴格，大陸流向香港的資金面臨了很大困難，無論是資本支出還是一些非法貪腐資金在香港樓市洗錢，都面臨比過去大得多的困難。少了大陸重要的資金來源，香港樓市恐又受一重大打擊。
香港樓市已經進入崩盤通道，國內樓市呢？也是寒意陣陣：
1、對大陸樓市衝擊最大的是人民幣匯率維持強勢。為什麼這樣說？如果人民幣一次性貶值到位的話，那麼對大陸樓市的衝擊最小，因為資金還沒來得及外流就已經貶值到位了。但是人民幣匯率維持高位，就會使得資金從容、持續外流，因為基於實體經濟的不景氣以及匯率的實質高估，使得人民幣貶值預期一直存在，而貶值預期是資金外流的最重要因素，也是房地產最大的殺手。
2、資金外流會使得中央銀行投放的基礎貨幣減少，使得央行資產負債表收縮，由於乘數效應，會使得貨幣受到幾何倍數的影響。
3、基礎貨幣減少，但是M2也就是廣義貨幣仍然保持較快增速，實際上也就是商業銀行承受了很大的風險，缺乏基礎貨幣的內在支撐，這種M2的增長是無法長期維持的，因此會在某一階段伴隨壞帳的大量上升，商業銀行的信貸會突然被動型收縮，這個時候就是房地產崩盤的時候。正如美國2008年次貸危機時發生的一樣。
4、應當密切留意中國商業銀行的壞帳上升情況，這關係到房地產未來的命運，如果商業銀行壞帳急速上升，那麼房地產大調整也就到了。
香港房地產崩盤，唇亡齒寒，內地房地產也備受煎熬，不可能有永遠上漲的房價，如果永遠上漲，房價可以漲到月球上去，可能嗎？別忘了地球還有引力，而這引力就是日益拉大的收入房價比和日趨不景氣的經濟及伴隨而來幾乎停滯不動的工資。
風蕭蕭兮易水寒，房市繁榮一去難復返。香港房地產宣告崩盤，內地房地產還遙遠嗎？
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